Quer investir em imóveis, mas não tem grana?? Você pode começar pelo Fundo de Investimento Imobiliário (FII).
Mas Mari e Paula, o que é isso?
Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ou Fundos Imobiliários tem como objetivo aplicar seu dinheiro em empreendimentos imobiliários. Assim como outros fundos de investimento, o FII representa um condomínio de investidores.
Como funcionam ?
Uma instituição financeira lança um Fundo Imobiliário através de um IPO (Não se descabele. Te explicaremos melhor em outro post!), tipo quando uma empresa lança ações na Bolsa de Valores pela primeira vez.
Com todo o dinheiro arrecadado, os fundos imobiliários adquirem imóveis já construídos ou ainda em construção. O objetivo é alugar ou arrendar esses imóveis para novos locatários, e obter lucro com aluguéis e vendas provenientes da valorização dos imóveis.
Os tipos de imóvel são variados, mas a preferência é por imóveis comerciais.
Essa negociação acontece no Home Broker da sua corretora, mesma plataforma onde são negociadas as ações. Por isso é muito importante saber o código correto do fundo e ter atenção para não confundi-lo com a ação de uma empresa.
Fique atenta!!! Apesar da proximidade com investimentos de Renda Fixa, os Fundos Imobiliários possuem volatilidade tão alta quanto ações, e suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores.
Principais características do FII
FII’s são fundos fechados. Para sair de um Fundo Imobiliário, é preciso que outro investidor compre as suas cotas.As cotas de um FII são negociadas na Bolsa de Valores, como se fossem ações, ou no mercado de balcão organizado.Os imóveis adquiridos são de propriedade do fundo, por isso o investidor não se torna proprietário ou co-proprietário dos imóveis, mas sim de uma cota do fundo.A distribuição mínima de um FII é de 95% dos lucros auferidos aos cotistas.Os Fundos imobiliários podem aplicar também em títulos de renda fixa ou cotas de outros fundos imobiliários, porém devem alocar pelo menos 75% dos recursos disponíveis em empreendimentos imobiliários. Os 25% restantes podem ser investidos em títulos relacionados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), ações de empresas do setor, etc.
O investimento inicial pode ser bem baixo. Você consegue encontrar cotas de R$60,00, por exemplo.O pagamento de rendimentos é regular e, quase sempre, mensal.
E a rentabilidade?
Você pode ganhar rentabilidade no FII, basicamente, de duas formas:
Distribuição de resultados: Através de pagamentos periódicos e, muitas vezes, mensais de parte dos lucros obtidos. Como na compra de qualquer imóvel, os rendimentos de um Fundo Imobiliário são provenientes dos aluguéis ou de sua venda.Valorização das cotas: Assim como no investimento em ações, você pode ganhar dinheiro com a venda de suas cotas. Com a valorização do imóvel, as cotas podem se valorizar e você pode vendê-las por um preço mais alto do que comprou.
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E os riscos do Fundo Imobiliário?
O maior risco do investimento em FII é o chamado risco de vacância. Se um empreendimento adquirido for um fracasso e ninguém alugar uma sala ou apartamento neste imóvel, não haverá retorno derivado de aluguel.
Outro risco dos Fundos Imobiliários é o risco de desvalorização. Se um imóvel perder valor de mercado, o que pode acontecer por qualquer motivo, isso pode interferir no patrimônio do fundo e afetar a sua rentabilidade e o valor das cotas.
Como ficam os impostos?
Para investidores pessoa física, não há tributação sobre os rendimentos periódicos do FII, referentes ao recebimento de aluguéis ou venda de imóveis do fundo. Isso desde que:
O investidor pessoa física possua menos que 10% das cotas do fundo.O Fundo Imobiliário tenha, no mínimo, 50 cotistas pessoas físicas.As cotas do fundo sejam negociadas somente na Bolsa ou mercado de balcão organizado.
Porém, se você realizar a venda de suas cotas, pode haver tributação. Neste caso, serão tributados os lucros recebidos acima de R$20.000. Ou seja, se a diferença entre o valor de compra e o valor de venda das suas cotas for superior a R$20.000, haverá imposto de renda sobre esta variação. O imposto aplicado neste caso será de 20% sobre o lucro.
Para investidores pessoa jurídica, haverá tributação de 20%, tanto sobre os rendimentos periódicos quanto sobre o ganho de valor da cota.
Vale ressaltar também que o Imposto de Renda dos Fundos Imobiliários não é retido na fonte, como a maioria dos títulos de Renda Fixa. O imposto será pago por meio de DARF.
Vantagens e Desvantagens do FII
Vantagens
Maior transparência quanto ao melhor valor de mercado, já que as cotas são negociadas na Bovespa.
Desvantagens
Fundos de Investimento Imobiliário não são garantidos pelo FGC.Algumas instituições podem praticar altas taxas de administração sobre os fundos, afetando a sua rentabilidade.O empreendimento pode não ser alugado, o que implica no risco de vacância.Baixa liquidez.
5 dicas para escolher o seu FII
Fundos com baixa liquidez podem apresentar oscilações abruptas de cotação e por isso são mais arriscados. A recomendação é atentar para o volume médio de negociação antes de investir.
Os inquilinos dos imóveis de propriedade dos FII podem apresentar maior ou menor segurança em relação aos pagamentos dos aluguéis. A preferência é por fundos que apliquem em imóveis com maior confiabilidade de pagamento como forma de mitigar o risco de inadimplência das verbas locatícias.
Portanto, consideramos relevante para aprovação de FII a avaliação deste risco com cuidado.
O pagamento de renda do FII ocorrerá apenas durante o prazo de vigência dos contratos de locação dos imóveis. Uma dica é optar por fundos que tenham prazos mínimos de vigência residual dos contratos.
No FII de Renda, o montante inicial aplicado é levado em conta na avaliação de seus imóveis. Portanto, é imprescindível a expectativa de manutenção ou apreciação do valor de mercado para mitigar o risco do seu investimento.
A recomendação é buscar segurança escolhendo fundos cujos imóveis estejam situados em áreas urbanas desenvolvidas, ao invés de fundos cujos imóveis estão situados em áreas rurais ou não desenvolvidas. Qual imóvel tem mais chance de perder valor dentro de vinte anos: um prédio comercial na Faria Lima ou um galpão para estocagem de cabos no meio do nada?
